樓市回暖房貸類(lèi)P2P受寵 超500家涉足收益達(dá)11%
時(shí)間： 2017-08-16 08:30:20 點(diǎn)擊數(shù): 0
近期，國(guó)內(nèi)一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)回暖，引起全國(guó)樓市“漲聲一片”�！锻顿Y者報(bào)》記者采訪(fǎng)的多位P2P行業(yè)人士認(rèn)為，這將給P2P房貸類(lèi)的產(chǎn)品以及平臺(tái)帶來(lái)更多的機(jī)會(huì)。在投資者看來(lái)，房貸類(lèi)資產(chǎn)在P2P市場(chǎng)受歡迎程度相對(duì)比較高，原因是有不動(dòng)產(chǎn)作為抵押，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，尤其在一線(xiàn)城市更是如此；并且相比其他資產(chǎn)，房產(chǎn)更“拎得清”，普通投資者更容易理解。
那么，目前P2P房貸類(lèi)產(chǎn)品以及平臺(tái)發(fā)展怎樣呢？目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)是否會(huì)影響到平臺(tái)房貸項(xiàng)目資產(chǎn)的質(zhì)量？投資該類(lèi)P2P平臺(tái)要注意哪些細(xì)則？帶著這些問(wèn)題，記者采訪(fǎng)多家P2P平臺(tái)高管以及行業(yè)分析師，盈燦咨詢(xún)行業(yè)研究員陳曉俊告訴記者，目前國(guó)內(nèi)至少有500家平臺(tái)存在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，根據(jù)2016年1-5月的平臺(tái)房產(chǎn)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)，該類(lèi)平臺(tái)及產(chǎn)品收益率約為11%。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于去庫(kù)存、房?jī)r(jià)整體趨于上漲的背景下，房貸類(lèi)項(xiàng)目其風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。但房貸類(lèi)項(xiàng)目由于涉及抵押貸款業(yè)務(wù)，也面臨著風(fēng)控處理不當(dāng)產(chǎn)生房產(chǎn)重復(fù)抵押及其他債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，以及房?jī)r(jià)下跌產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。
樓市回溫 P2P房貸類(lèi)產(chǎn)品及平臺(tái)受歡迎
此前，數(shù)據(jù)庫(kù)統(tǒng)計(jì)顯示，2015年正常運(yùn)營(yíng)的有房貸產(chǎn)品的P2P網(wǎng)貸平臺(tái)至少有664家，涉及到的產(chǎn)品有首付貸、贖樓貸、賣(mài)房貸、按揭貸款、裝修貸等，基本上涵蓋了個(gè)人和企業(yè)在房地產(chǎn)融資方面的需求。盈燦咨詢(xún)給記者的最新數(shù)據(jù)顯示，到目前為止，國(guó)內(nèi)有至少500家平臺(tái)存在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，根據(jù)2016年1-5月的平臺(tái)房產(chǎn)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)，該類(lèi)平臺(tái)及產(chǎn)品收益率約為11%，平臺(tái)數(shù)及收益率比起去年有所下降。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，一方面由于P2P行業(yè)整體環(huán)境開(kāi)始凈化，實(shí)力不足的平臺(tái)逐漸退出所造成。另一方面則是由于監(jiān)管部門(mén)的介入，利息較高的平臺(tái)受到限制逐漸下降。但近期樓市的回溫，則給P2P房貸類(lèi)產(chǎn)品以及平臺(tái)更多信心。
盈燦咨詢(xún)的數(shù)據(jù)顯示，P2P房貸產(chǎn)品已覆蓋了個(gè)人和企業(yè)在房地產(chǎn)融資上的大部分需求。據(jù)《投資者報(bào)》記者了解，像宜人貸、平安旗下的平安好房、鏈家理財(cái)、搜易貸、溫商貸等都有房貸類(lèi)產(chǎn)品。這類(lèi)產(chǎn)品的期限長(zhǎng)短不一，像首付貸一般在1-3年，贖樓貸在3-12個(gè)月，裝修貸則更靈活，有3個(gè)月、6個(gè)月、12個(gè)月、24個(gè)月及36個(gè)月。在借款人利率方面，根據(jù)具體平臺(tái)的資金來(lái)源不同而高低不一，平均在年化20%左右。
業(yè)內(nèi)人士告訴記者，房貸類(lèi)資產(chǎn)在P2P市場(chǎng)受歡迎程度相對(duì)比較高，原因是有不動(dòng)產(chǎn)作為抵押，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，尤其在一線(xiàn)城市更是如此；并且相比其他資產(chǎn)，房產(chǎn)更“拎得清”，普通投資者更容易理解。
而從P2P平臺(tái)的房貸來(lái)說(shuō)，鏈家最具代表性，鏈家理財(cái)90%以上的數(shù)據(jù)來(lái)自房貸標(biāo)的，它也是P2P行業(yè)最大的房貸平臺(tái)。記者查詢(xún)鏈家理財(cái)?shù)臄?shù)據(jù)顯示，2015年11月、12月，2016年1月，其月成交金額分別為14.1億、20.5億、25.2億元，呈大幅飆升態(tài)勢(shì)。2月鏈家卷入調(diào)查風(fēng)波，疊加春節(jié)假期因素，其數(shù)據(jù)略有下降，但也維持在17.1億元水平。
根據(jù)記者從盈燦咨詢(xún)拿到的最新今年五大房貸類(lèi)P2P平臺(tái)顯示，鏈家理財(cái)成交體量較大，今年以來(lái)成交107億元。
房產(chǎn)抵押類(lèi)業(yè)務(wù)之所以同時(shí)得到投資人與平臺(tái)的雙重歡心，其原因很簡(jiǎn)單，房貸的項(xiàng)目由于抵押物是房產(chǎn)，看得見(jiàn)摸得著，如果出現(xiàn)違約，可以通過(guò)各種渠道變賣(mài)房產(chǎn)減少損失，而且房屋的保值變現(xiàn)能力又非常強(qiáng)。
此外，借款人用足額房產(chǎn)作為借款抵押物，本身就是一種反擔(dān)保，試想這年頭，有誰(shuí)會(huì)將自己好不容易辛苦攢錢(qián)買(mǎi)來(lái)的“家”，拱手“便宜”別人呢！這在一定程度上也提高了借款人的違約成本，因此項(xiàng)目的安全性也很高。
曾因“首付貸”飽受爭(zhēng)議 監(jiān)管政策趨緊
今年2月底3月初，鏈接理財(cái)?shù)摹凹叶鄬殹碑a(chǎn)品受到質(zhì)疑。在鏈家理財(cái)平臺(tái)上發(fā)行的“家多寶”產(chǎn)品中，有不少項(xiàng)目的用途是湊齊購(gòu)房首付。有人認(rèn)為首付貸放大購(gòu)房貸款的杠桿，不僅與房地產(chǎn)調(diào)控政策相悖，更加大了購(gòu)房者的還款壓力，放大了風(fēng)險(xiǎn)。
盡管鏈家隨后已澄清了資金池、自擔(dān)保、平臺(tái)合法性等問(wèn)題。但在一線(xiàn)樓市持續(xù)高燒的大背景下，有關(guān)樓市場(chǎng)外配資，首付貸等問(wèn)題推高房?jī)r(jià)、增加樓市風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題成為此番輿論核心。
與此同時(shí)，諸多有著“首付貸”產(chǎn)品的平臺(tái)也一起面臨質(zhì)疑。爭(zhēng)議之后，鏈家理財(cái)在合規(guī)方面有哪些改進(jìn)，對(duì)于此問(wèn)題，記者聯(lián)系到鏈家理財(cái)內(nèi)部工作人員進(jìn)行采訪(fǎng)，該人士表示，鏈家理財(cái)目前低調(diào)應(yīng)對(duì)媒體采訪(fǎng)，對(duì)此事不方便回應(yīng)。而搜易貸CEO何捷告訴記者，3月12日，搜易貸已停止接受首付貸借款申請(qǐng)。
就在3月12日舉行的十二屆全國(guó)人大四次會(huì)議記者會(huì)上，中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)周小川、副行長(zhǎng)兼國(guó)家外匯管理局局長(zhǎng)潘功勝在回答記者提問(wèn)時(shí)稱(chēng)，P2P平臺(tái)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供的首付貸，存在自擔(dān)、自融、資金池風(fēng)險(xiǎn)。在自辦金融業(yè)務(wù)之時(shí)，上述機(jī)構(gòu)尚未取得開(kāi)展金融業(yè)務(wù)資質(zhì)，屬于違法開(kāi)展金融業(yè)務(wù)。這類(lèi)行為不僅加大了居民購(gòu)房杠桿，還削弱了宏觀調(diào)控政策的有效性，同時(shí)也增加了金融和房地產(chǎn)市場(chǎng)的雙層風(fēng)險(xiǎn)。
此外，潘功勝還稱(chēng)，央行將與相關(guān)部門(mén)一起，結(jié)合即將開(kāi)始的互聯(lián)網(wǎng)金融的專(zhuān)項(xiàng)整治活動(dòng)，對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以及他們與P2P平臺(tái)合作開(kāi)展的金融業(yè)務(wù)開(kāi)始進(jìn)行清理和整頓，打擊為客戶(hù)提供首付貸融資、加大購(gòu)房杠桿、變相突破住房信貸政策的行為。
“沒(méi)有金融業(yè)務(wù)資質(zhì)、違法開(kāi)展金融業(yè)務(wù)，加大居民購(gòu)房杠桿，削弱宏觀調(diào)控的有效性�！鄙鲜鰩醉�(xiàng)指責(zé)，給過(guò)去兩年多來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)為促成交易廣泛開(kāi)展的配資、借貸以及P2P業(yè)務(wù)定了性。這次發(fā)言或?qū)⒁馕吨碌恼{(diào)控政策將以打擊房地產(chǎn)類(lèi)互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務(wù)為開(kāi)端，逐層展開(kāi)。
而在緊隨其后的全國(guó)兩會(huì)上，“樓市場(chǎng)外配資”也成為會(huì)議討論熱點(diǎn)，期間全國(guó)人大代表、重慶（樓盤(pán)）市長(zhǎng)黃奇帆在兩會(huì)上直接炮轟首付貸，暗示可能引發(fā)美國(guó)“次貸危機(jī)”那樣的大崩盤(pán)。另有多位參會(huì)代表表示，針對(duì)樓市杠桿現(xiàn)象，政府應(yīng)該出臺(tái)政策實(shí)行管控。
分析人士：房貸類(lèi)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小
2016年，房地產(chǎn)行業(yè)從2014-2015年的下行行情中恢復(fù)。
從2014年年初開(kāi)始，受調(diào)控政策和庫(kù)存過(guò)快增長(zhǎng)等因素影響，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入調(diào)整期，房?jī)r(jià)在長(zhǎng)達(dá)一年半時(shí)間、房地產(chǎn)投資增速在長(zhǎng)達(dá)兩年時(shí)間里一路向下，不斷探出新低。2015年下半年開(kāi)始，隨著政策環(huán)境日趨寬松，尤其是央行五次降息、六次降準(zhǔn)，地方出臺(tái)稅費(fèi)減免舉措，樓市回暖基礎(chǔ)逐漸形成。
在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的4月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)中，4月新房環(huán)比價(jià)格上漲的城市有65個(gè)，成為2011年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)以來(lái)，上漲城市最多的月份。70個(gè)大中城市里，二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)上漲幅度也非常明顯，新房市場(chǎng)中，二線(xiàn)城市環(huán)比漲幅已經(jīng)全面取代一線(xiàn)城市，4月首次成為房?jī)r(jià)上漲的先鋒。融360分析認(rèn)為，房?jī)r(jià)領(lǐng)漲城市正在從一線(xiàn)城市向部分重點(diǎn)二線(xiàn)城市轉(zhuǎn)移，地方限購(gòu)政策可能將回歸。此外，夾雜在改善和置換購(gòu)房者人群中的投資客，在政府去庫(kù)存鼓勵(lì)住房需求的政策中，一齊涌入了一二線(xiàn)樓市，使得這些城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)快速上揚(yáng)。另一方面，購(gòu)房需求的旺盛，更增強(qiáng)了開(kāi)發(fā)商高價(jià)拿地的信心。
展望房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景，房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)一輪景氣行情。盈燦咨詢(xún)行業(yè)研究員陳曉俊分析認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于去庫(kù)存、房?jī)r(jià)整體趨于上漲的背景下，房貸類(lèi)項(xiàng)目其風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。一旦出現(xiàn)違約，在需求仍然較為旺盛的背景下，項(xiàng)目房產(chǎn)也容易變現(xiàn)、房?jī)r(jià)更不會(huì)出現(xiàn)大跌，不容易使得投資本金、收益出現(xiàn)虧損。而且由于房地產(chǎn)市場(chǎng)良好的表現(xiàn)，諸如贖樓、過(guò)橋等房產(chǎn)業(yè)務(wù)也會(huì)獲得較大的需求，而相對(duì)應(yīng)的投資端風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)相對(duì)小些。
但是業(yè)內(nèi)人士也指出，從長(zhǎng)期看，受去庫(kù)存壓力較大、部分地區(qū)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲催生泡沫、地方政府推地規(guī)則未明確等不利因素影響，房地產(chǎn)行業(yè)的潛在風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視，P2P房貸類(lèi)產(chǎn)品會(huì)受到相應(yīng)的影響。
若房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)會(huì)暴露 投資者需注意哪些細(xì)節(jié)
從與房?jī)r(jià)有關(guān)的數(shù)據(jù)來(lái)看，在個(gè)人房貸產(chǎn)品上，買(mǎi)房有首付貸（包括新房和二手房）和按揭貸款（如二手房按揭貸款）、賣(mài)房有賣(mài)房貸（滿(mǎn)足賣(mài)房者臨時(shí)的短期資金需求）和贖樓貸（幫助業(yè)主付清貸款本息，方便其賣(mài)出房產(chǎn)）。此外，還有抵押貸款等產(chǎn)品。
在樓市向好的情況下，記者采訪(fǎng)的P2P平臺(tái)都表示，目前首付貸、贖樓貸等相關(guān)產(chǎn)品基本沒(méi)有壞賬率。然而如果樓價(jià)大幅下跌，有業(yè)界人士則擔(dān)心此類(lèi)業(yè)務(wù)會(huì)出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。
盈科律師事務(wù)所合伙人倪燦認(rèn)為，若房地產(chǎn)價(jià)格下跌，P2P房貸類(lèi)產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)暴露。投資人一般將首付貸貸款的資金用來(lái)投機(jī)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，但這房產(chǎn)是抵押登記給銀行的，P2P公司無(wú)法得到房產(chǎn)抵押權(quán)。同時(shí)從政策方面看，該類(lèi)產(chǎn)品也不是很符合。
陳曉俊表示，房?jī)r(jià)下跌產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，還包括流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)及抵押率過(guò)低的風(fēng)險(xiǎn)。雖然目前看全國(guó)大面積的房?jī)r(jià)下跌可能性極小，但是會(huì)出現(xiàn)諸如部分地區(qū)房?jī)r(jià)大跌的情況，那么一旦抵押率過(guò)低的情況下，選擇這些地區(qū)的房產(chǎn)項(xiàng)目投資容易出現(xiàn)無(wú)法覆蓋本金、利息的情況。同時(shí)，房?jī)r(jià)在下跌時(shí)變現(xiàn)難度很大。
具體情況是，后期如果借款人出現(xiàn)逾期，涉及到的房產(chǎn)處置問(wèn)題。因?yàn)檫M(jìn)入司法程序，由法院強(qiáng)制執(zhí)行，其過(guò)程比較漫長(zhǎng)，最短的也得半年，最長(zhǎng)時(shí)間達(dá)兩年也是有的。而且抵押房產(chǎn)一般金額都比較大，因此對(duì)貸款機(jī)構(gòu)的資金考驗(yàn)也非常大。
對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，投資時(shí)有哪些細(xì)節(jié)需要注意呢？業(yè)內(nèi)分析師閆博鍇認(rèn)為，有房產(chǎn)作為抵押擔(dān)保物的投資標(biāo)的是相對(duì)靠譜的，但也需要注意一些事項(xiàng)，第一，投資項(xiàng)目的真實(shí)性，這些項(xiàng)目是否真實(shí)存在，平臺(tái)所展示的資料是否真實(shí)準(zhǔn)確。第二，所抵押房產(chǎn)是否存在重復(fù)抵押、滿(mǎn)額或超額抵押。第三，借款人是否具有償還能力。第四，仔細(xì)了解房產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、來(lái)源和屬地，判斷是否具有應(yīng)有的價(jià)值。
在現(xiàn)代信用體系里，風(fēng)險(xiǎn)控制最核心的因素是還款意愿，排在第二位的是收入和居住的穩(wěn)定性。也就是說(shuō)，即使投資人有抵押物，不還款的風(fēng)險(xiǎn)依然存在。所以對(duì)于P2P平臺(tái)投資者來(lái)說(shuō)，首先應(yīng)關(guān)注平臺(tái)是否合規(guī)，其次是投資標(biāo)的的借款方，最后才是融資方所提供的擔(dān)保物。
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