55億資本會(huì)否引發(fā)交易額達(dá)5500億的市場(chǎng)危機(jī)？
時(shí)間： 2017-02-23 08:30:26 點(diǎn)擊數(shù): 0
首付貸已經(jīng)成為春節(jié)之后全國(guó)樓市搶購(gòu)狂潮的幕后黑手，并即將成為中國(guó)政府重拳打擊的對(duì)象。官方的封殺已在路上，3月7日，彭博社報(bào)道監(jiān)管部門將打擊部分機(jī)構(gòu)發(fā)放購(gòu)房首付貸款的行為。
就像房地產(chǎn)商在2011年兩會(huì)被炮轟沒(méi)有流淌道德血液一樣，一種致力于幫助更多人買得起房子的理財(cái)產(chǎn)品，在今年兩會(huì)期間成為中國(guó)官員口誅筆伐的焦點(diǎn)。
據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)》報(bào)道，全國(guó)人大代表、重慶市長(zhǎng)黃奇帆在兩會(huì)上直接炮轟首付貸，暗示可能引發(fā)美國(guó)“次貸危機(jī)”那樣的大崩盤。
黃奇帆的言論威力十足——他主掌的重慶連續(xù)兩年GDP增速全國(guó)第一，黃普遍被認(rèn)為“很懂經(jīng)濟(jì)”。2013年，黃奇帆有先見(jiàn)之明地拒絕了三個(gè)P2P公司到重慶注冊(cè)，果然，不到兩年的時(shí)間，P2P危機(jī)爆發(fā)。
黃奇帆提醒道，美國(guó)“次貸危機(jī)”的源頭就是零首付，“當(dāng)銀行的購(gòu)房貸款首付從原來(lái)的40%降到30%，甚至是20%，如果房產(chǎn)商或者中介再給買房的人提供10%到20%的首付，就使得買房人變成零首付或者5%、10%的首付，房?jī)r(jià)也就沒(méi)頭沒(méi)腦地一兩個(gè)月、三個(gè)月暴漲了30%、50%�！秉S還稱這和去年股市高杠桿造成的3000點(diǎn)到5000點(diǎn)的后果是一樣的。
首付貸隨著P2P行業(yè)而興起，2015年，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、電商平臺(tái)和開(kāi)發(fā)商開(kāi)始集體參與到這門生意中來(lái)，他們或者自建理財(cái)平臺(tái)吸納資金，或者利用外部P2P平臺(tái)的資金，為客戶提供買房首付款的貸款。
首付貸在一手房中應(yīng)用比較多，二手房交易中，過(guò)橋貸款是主力產(chǎn)品。如今，剛剛看到希望的首付貸業(yè)務(wù)面臨傾覆。然而，首付貸的規(guī)模究竟有多大？
2月28日世聯(lián)行發(fā)布的2015年報(bào)顯示，首付貸產(chǎn)品“家圓云貸”共發(fā)放32209筆，放貸金額為29.92億元，據(jù)此計(jì)算，每筆貸款為93000元左右。
中國(guó)最大的房產(chǎn)電商平臺(tái)之一好屋中國(guó)告訴界面新聞?dòng)浾�，根�?jù)他們統(tǒng)計(jì)，首付貸貸款金額分布與房?jī)r(jià)成正比，占總房?jī)r(jià)的10%左右。一線城市在20至40萬(wàn)元之間，二線城市10萬(wàn)至20萬(wàn)元之間，三線城市在8萬(wàn)至10萬(wàn)元之間。一線城市的首付貸的用戶最多，但是占購(gòu)房者的比例低于10%。
根據(jù)鏈家提供給界面新聞?dòng)浾叩臄?shù)字，鏈家的新房首付貸規(guī)模極小，截至二月底，發(fā)放貸款僅為3億元，而該項(xiàng)業(yè)務(wù)已經(jīng)在2月底停止。
鏈家貸款業(yè)務(wù)更大的交易發(fā)生在二手房交易中。鏈家理財(cái)公布的數(shù)字顯示，2015全年，有接近115億元的資金流向鏈家房產(chǎn)交易客戶，用于贖樓貸、抵押貸和購(gòu)房尾款，鏈家稱這些大多是交易過(guò)程中的短期資金周轉(zhuǎn)，不是首付貸之類的能夠放大購(gòu)買能力的杠桿。而整個(gè)2015年，鏈家的交易額超過(guò)4000億元。
搜狐集團(tuán)旗下搜易貸的負(fù)責(zé)人也曾公開(kāi)表示，截至2015年底，其在一線城市的首付貸用戶總共為2萬(wàn)個(gè)左右，只占總成交量的2%。
綜合房產(chǎn)代理或銷售平臺(tái)提供的數(shù)據(jù)，界面新聞?dòng)浾吡私獾剑s有10%的購(gòu)房客會(huì)選擇首付貸產(chǎn)品，可以貸到房屋總值10%的款項(xiàng)。
有多少資本通過(guò)首付貸流入一線樓市？界面新聞?dòng)浾呓y(tǒng)計(jì)后得出，過(guò)去的兩個(gè)月中，僅僅北京、上海和深圳三個(gè)城市，就有5586億元人民幣流入樓市。如果1/10的買房者使用了首付貸，并且貸到了10%的房款，那么，首付貸這個(gè)產(chǎn)品為三個(gè)一線城市貢獻(xiàn)了55億元。
55億元的資本是否可以讓一個(gè)交易額為5500億元的市場(chǎng)陷入危機(jī)？
平安好房董事長(zhǎng)莊諾拒絕評(píng)價(jià)政府可能對(duì)首付貸采取的行動(dòng)——平安好房的特色是以首付貸之類的金融產(chǎn)品帶動(dòng)房產(chǎn)銷售，2015年，平安好房的金融產(chǎn)品交易額達(dá)到180億元，帶動(dòng)了1500億元的房產(chǎn)銷售。莊諾意味深長(zhǎng)地和界面新聞?dòng)浾邚?qiáng)調(diào)，平安好房首付貸產(chǎn)品上線是在2014年9月，“那正是房地產(chǎn)最困難的時(shí)期”。
首付貸的風(fēng)險(xiǎn)傳說(shuō)，更像是上海鏈家事件的后續(xù)，又被樓市搶購(gòu)行為而放大。首付貸的風(fēng)險(xiǎn)論在2月底開(kāi)始瘋傳，而可以看出，上海樓市尤其是二手市場(chǎng)的火爆在春節(jié)前就已經(jīng)非常明顯——1月的二手房成交面積為369萬(wàn)平米，比2月足足多了100萬(wàn)平米。而在此之前，上海樓市已經(jīng)足足火了九個(gè)月。
即使充斥著不理性的搶購(gòu)和抬價(jià)故事，滬深樓市是否存在泡沫？
領(lǐng)盛投資管理大中華區(qū)研究與策略部董事陳碧婷告訴界面新聞?dòng)浾�，他們判斷樓市是否過(guò)熱主要依靠四個(gè)指標(biāo)：收入房?jī)r(jià)比、供款收入比、樓價(jià)漲幅和貸款成數(shù)。除了樓價(jià)漲幅較高以外，滬深樓市其他幾個(gè)指標(biāo)與國(guó)際熱門城市相比，并不算高。
而針對(duì)一線樓市是否會(huì)重蹈“次貸危機(jī)”覆轍的擔(dān)憂，陳碧婷認(rèn)為，美國(guó)當(dāng)年爆發(fā)的“次貸危機(jī)”，除了首付成數(shù)較低之外，還因?yàn)殂y行將貸款打包成資產(chǎn)包賣給沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的客戶；在房地產(chǎn)價(jià)格跌落后，風(fēng)險(xiǎn)隨著這些資產(chǎn)包傳導(dǎo)到全國(guó)。據(jù)她觀察，國(guó)內(nèi)銀行基本沒(méi)有該類業(yè)務(wù)。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭告訴界面新聞?dòng)浾�，一線城市確實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)了投資客和短期炒房客，一些擁有京滬購(gòu)房資格的年輕人將自己的“房票”出售給了炒房客，而這些炒家手中的資金并不多，如果市場(chǎng)下行，首付貸的存在無(wú)疑加大了風(fēng)險(xiǎn)。不過(guò)他也承認(rèn)，如果首付貸用戶僅僅為買家的1/10，那并不會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，“上�；蛘弑本┓�?jī)r(jià)大面積下跌的情況不太可能出現(xiàn)”。
此輪房?jī)r(jià)的暴漲，更像是資產(chǎn)荒和寬松貨幣政策的結(jié)果——上海、深圳等城市的購(gòu)買力在之前幾年被壓抑，一旦信貸放松，就會(huì)涌入樓市，而且會(huì)盡力用足杠桿；到了后期，恐慌和追漲情緒就將出現(xiàn)。
一線城市的樓市購(gòu)買力被“330新政”全面釋放，除了首付大幅降低之外，貸款利率也在走低。開(kāi)年以來(lái)，上海首套房按揭貸款利率出現(xiàn)下滑，多家銀行對(duì)首套房執(zhí)行最優(yōu)利率8.5折。
“既然政府意識(shí)到高杠桿的風(fēng)險(xiǎn)，為什么要盯著首付貸，而不是收緊銀行信貸？”一位要求匿名的理財(cái)平臺(tái)負(fù)責(zé)人憤憤地說(shuō)道。
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