互聯(lián)網(wǎng)融資進(jìn)入大額時(shí)代 房產(chǎn)巨頭項(xiàng)目成熱點(diǎn)
時(shí)間： 2015-05-09 10:02:24 點(diǎn)擊數(shù): 0
一邊是監(jiān)管機(jī)構(gòu)要求互聯(lián)網(wǎng)金融堅(jiān)持“服務(wù)小微”定位，符合小微金融需求，另一邊是互聯(lián)網(wǎng)金融開始試水過千萬甚至上億的大額項(xiàng)目。看似矛盾，實(shí)則這背后都只有一個(gè)邏輯在支撐：風(fēng)險(xiǎn)控制。
而在近期上線的大額項(xiàng)目中，能看到最多的身影，便是房地產(chǎn)行業(yè)。2015年4月14日，綠地集團(tuán)宣布聯(lián)手螞蟻金服及平安陸金所，發(fā)布其在國內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，首款產(chǎn)品總計(jì)2億元標(biāo)的。此外，綠城2月宣布成立互聯(lián)網(wǎng)供應(yīng)鏈金融平臺(tái)，為眾籌建房提供助力。而地產(chǎn)大亨馮侖也在2015年初，宣布發(fā)起國內(nèi)首個(gè)類型化社區(qū)互聯(lián)網(wǎng)定制平臺(tái)“萬通自由筑屋”。
無獨(dú)有偶，剛剛結(jié)束的2015年美國LendIt峰會(huì)，為房地產(chǎn)的P2P項(xiàng)目預(yù)留了一天時(shí)間進(jìn)行研討，根據(jù)官網(wǎng)說法，“過去三年，見證了超過75家房地產(chǎn)P2P募資平臺(tái)的上市，也見證了房地產(chǎn)投資者的迅速采納……”而在2014年峰會(huì)上，主題還只是聚焦在消費(fèi)者以及小型企業(yè)。
在樓市進(jìn)入凜冽寒冬之際，互聯(lián)網(wǎng)金融尤其是P2P及眾籌這種融資平臺(tái)卻紛紛試水房地產(chǎn)，前景是否利好?“我認(rèn)為互聯(lián)網(wǎng)的融資方式在地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模不會(huì)做得太大，但也可以預(yù)測，地產(chǎn)行業(yè)P2P跑路的一定比其他行業(yè)少一些�！睂Ｗ⒂诜康禺a(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)的天使投資人燕瀟瀟談道。
何以看好房地產(chǎn)?
眾多P2P公司于2013年開始創(chuàng)立，多數(shù)項(xiàng)目的期限為一年，所以2014年底到2015年初，頻頻爆出壞賬也就不足為奇了。而一些運(yùn)作良好甚至足夠大的平臺(tái)，從最初只能找到銀行不愿意服務(wù)的小企業(yè)，到如今發(fā)展到足以與大型企業(yè)談判的規(guī)模。風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會(huì)合并在一起來評(píng)估，大額項(xiàng)目進(jìn)入互聯(lián)網(wǎng)融資平臺(tái)，似乎就說得通了。
“如今‘非法集資罪’懸在頭上，銀監(jiān)會(huì)還私下要求不能出事，如果還給容易出風(fēng)險(xiǎn)的毫無背景的小企業(yè)借款，平臺(tái)自身的風(fēng)險(xiǎn)難以預(yù)期。”某P2P平臺(tái)董事長何珊在接受《中國經(jīng)營報(bào)》記者獨(dú)家專訪時(shí)談到，中小企業(yè)平均壽命為1.5年，銀行不愿意放款，小貸放款好不容易培養(yǎng)了優(yōu)質(zhì)企業(yè)，壯大后又跑去銀行借款，導(dǎo)致小貸公司一樣運(yùn)營的P2P生存空間狹窄。
市場情況如此，監(jiān)管機(jī)構(gòu)卻是另一種態(tài)度。銀監(jiān)會(huì)創(chuàng)新監(jiān)管部主任王巖岫在年初曾表示：“互聯(lián)網(wǎng)金融不適宜做大額融資的集資平臺(tái)，也不應(yīng)是大客戶的‘提款機(jī)’，更不能規(guī)避國家產(chǎn)業(yè)政策，介入落后淘汰領(lǐng)域�！币簿褪钦f，互聯(lián)網(wǎng)金融還是要堅(jiān)持小微定位，堅(jiān)持做好小微化、小規(guī)模、小標(biāo)的的金融服務(wù)，將互聯(lián)網(wǎng)的技術(shù)用于分散風(fēng)險(xiǎn)、降低融資成本和金融可持續(xù)性，而不是簡單地將網(wǎng)站平臺(tái)作為集資平臺(tái)。
互聯(lián)網(wǎng)金融資深從業(yè)人士歐陽浩對(duì)記者分析到：“無論是P2P還是眾籌，目前收的傭金是非常少的，大概在3%~5%，故而越大的標(biāo)的利潤越高。另一方面，與大型房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目相比，小項(xiàng)目所耗費(fèi)的開發(fā)及風(fēng)控成本都差不多，信譽(yù)資質(zhì)卻還不如前者，很多時(shí)候都是做一單虧一單，經(jīng)濟(jì)效益的壓力很大。而房地產(chǎn)是高利潤行業(yè)，能夠承受比較高的融資成本，還可以拿房子或者土地抵押，顯然是互聯(lián)網(wǎng)金融關(guān)注的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目�！�
“我們平臺(tái)關(guān)注的絕大部分項(xiàng)目都是大額標(biāo)的，第一筆測試項(xiàng)目來源于杭州錦江集團(tuán)，該集團(tuán)總資產(chǎn)有400多億，在民企500強(qiáng)里名列前茅，我們雙方簽訂了總額1億元的融資協(xié)議�！痹诤紊嚎磥恚y監(jiān)會(huì)一邊號(hào)召支持中小企業(yè)，一邊要求不能出事，對(duì)于P2P發(fā)展是不現(xiàn)實(shí)的�！捌鋵�(shí)，最終能否還款和項(xiàng)目額度大小沒有直接關(guān)系，單純從額度大小判斷風(fēng)險(xiǎn)大小有失偏頗�！焙紊航忉�。
房地產(chǎn)能成為優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，一方面在于它是當(dāng)下中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主流行業(yè)，在所有的中國產(chǎn)業(yè)里面，即使在最壞的環(huán)境下，它的利潤水平及投資回報(bào)率都保持較高。這種高收益，主要源于房地產(chǎn)行業(yè)依然是賣方市場，不透明造成的利潤空間頗大。
“在過去的一年里，一般的房地產(chǎn)項(xiàng)目毛利水平平均在25%~35%，凈利水平基本維持在10%。而投資的利潤凈利率會(huì)因?yàn)殚L短期杠桿的匹配，達(dá)到更高水平。所以這個(gè)行業(yè)可以接受高利率的融資，短期拆借的話，甚至可以承受到20%�！毖酁t瀟分析道。
是機(jī)遇還是風(fēng)險(xiǎn)?
“主流行業(yè)進(jìn)入P2P，對(duì)整個(gè)行業(yè)是有好處的�！毖酁t瀟對(duì)記者談道，“讓那些追求穩(wěn)健回報(bào)的投資人，也能在P2P平臺(tái)找到靠譜的產(chǎn)品，這提升了整個(gè)P2P的行業(yè)信譽(yù)，使P2P產(chǎn)品選擇更為多元化。同時(shí)，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目在P2P平臺(tái)上給出的收益并不是特別高，這樣也同時(shí)對(duì)市場進(jìn)行了‘低風(fēng)險(xiǎn)對(duì)應(yīng)低收益’的培育�！�
根據(jù)綠地集團(tuán)官方披露，首期發(fā)行項(xiàng)目總規(guī)模為2億元，約定年化收益率6.4%，產(chǎn)品期限為一年。該產(chǎn)品除擁有綠地品牌優(yōu)勢外，還由安邦財(cái)險(xiǎn)提供保證保險(xiǎn)，保障本金及收益的到期兌付。
而反觀互聯(lián)網(wǎng)金融初創(chuàng)期，多數(shù)都以剛性兌付及高額收益搶占市場，但僅僅經(jīng)過一年，便紛紛回落，如今P2P行業(yè)的收益率普遍回降到年化8%~12%。綠地的產(chǎn)品又明顯低于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。有業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者分析，以陸金所這樣的大平臺(tái)，之所以也愿意降低收益與綠地進(jìn)行合作，恰恰說明P2P平臺(tái)的趨勢是尋求更穩(wěn)健的投資產(chǎn)品。
“其實(shí)房地產(chǎn)通過P2P或眾籌，就是把曾經(jīng)的影子銀行的生意搬到了臺(tái)面上，侵占的是正統(tǒng)銀行的生意。銀行把房地產(chǎn)項(xiàng)目包裝成理財(cái)產(chǎn)品，賺取了中間的高額利潤。而P2P平臺(tái)的產(chǎn)品原理跟銀行相同，但通過讓利來吸引存款人，這是挖銀行的墻腳�！毖酁t瀟說。
但即使是銀行的理財(cái)產(chǎn)品，銀監(jiān)會(huì)依然規(guī)定不允許約定保障收益，拋開“剛性兌付”的環(huán)境不談，任何投資的風(fēng)險(xiǎn)都是不可避免的。
“做同樣金額的貸款，大型項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理工作量一般要低于小微企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理，因此我們認(rèn)為，未來的一些P2P項(xiàng)目完全可以通過互聯(lián)網(wǎng)金融來進(jìn)行直接融資，降低融資成本。但在房地產(chǎn)這一特殊行業(yè)，在項(xiàng)目的篩選和管理上需要具備更多的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，也需要更加謹(jǐn)慎，特別是對(duì)于一些三四線城市以及二線城市非核心地段的項(xiàng)目�！遍_鑫貸副總經(jīng)理周治翰在接受《中國經(jīng)營報(bào)》專訪時(shí)談道。
堅(jiān)稱不改房地產(chǎn)大標(biāo)業(yè)務(wù)的紅嶺創(chuàng)投，就曾在房地產(chǎn)項(xiàng)目中吃過虧。今年2月份，紅嶺曝出的7000萬壞賬，相關(guān)的安徽4號(hào)項(xiàng)目資金便是投向了房地產(chǎn)行業(yè)。
“有一些中小型的開發(fā)商會(huì)被淘汰，這是很正常的。如今整個(gè)房地產(chǎn)市場不像以前那么火，房子不好賣。土地的議價(jià)空間越來越少，政策越來越透明。再加上小開發(fā)商的開發(fā)團(tuán)隊(duì)專業(yè)性及整個(gè)管理流程的支撐都不夠，所以風(fēng)險(xiǎn)還是有的，還是存在的�！毖酁t瀟特別提醒投資人，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的選擇，還是主要關(guān)注知名的大房地產(chǎn)商。房地產(chǎn)市場在多年發(fā)展過程中，大開發(fā)商的項(xiàng)目開發(fā)及管理水平，已經(jīng)趨于完善。并且，其自有資本也足以償付規(guī)模還較小的互聯(lián)網(wǎng)融資帶來的壞賬風(fēng)險(xiǎn)。
